Investition in Eigentum

Mit dem Erwerb von Anteilen an einem Fonds beteiligt sich ein privater Investor an einem Immobilienprojekt oder investiert in eine Vielzahl von Immobilien mit dem Ziel, von den erzielten Erträgen zu profitieren und eine Rendite für seine Beteiligung zu erwirtschaften.

Immobilienfonds können aber auch als Finanzierungsmodell für ein Immobilienvorhaben gesehen werden. In dieser Betrachtung dient der Fonds als Instrument zur Beschaffung des für das Projekt benötigten Kapitals. Um diese Betrachtungsweise soll es im Folgenden gehen. Im Mittelpunkt stehen dabei geschlossene Fonds, weil diese in Regel zur Finanzierung eines konkreten Vorhabens aufgelegt werden.

Typische Konstruktionsform: GmbH & Co KG

Geschlossene Immobilienfonds werden meist als BGB-Gesellschaft oder als Kommanditgesellschaft, häufig in der Rechtsform der GmbH & Co KG, gegründet. Bei der GmbH & Co KG übernimmt die GmbH den Part des Komplementärs – des persönlich haftenden Gesellschafters -, während die Haftung der übrigen Gesellschafter, der Kommanditisten, auf ihrer Beteiligung begrenzt ist. Die Haftung der GmbH-Gesellschafter (in der Regel der Fondsinitiatoren) beschränkt sich allerdings aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion der GmbH de facto nur auf ihren GmbH-Anteil, ist also ebenfalls begrenzt. Die Einlagen der GmbH-Gesellschafter stellen das von den Fondsinitiatoren eingebrachte Eigenkapital in das Immobilienprojekt dar. Diese Kapitalbasis wird  durch die Beteiligungen der Fondsteilhaber erweitert, die über ihren rechtlichen Status als Kommanditisten Mitunternehmer werden und an Gewinnen und Verlusten partizipieren.

Eigen- und Fremdfinanzierung

Es gibt geschlossene Immobilienfonds, die vollständig auf Eigenfinanzierung setzen. Das Immobilienprojekt wird dann ausschließlich aus dem Kapital der Komplementär-GmbH und den Beteiligungen der Kommanditisten finanziert. Es ist aber auch möglich, zusätzlich noch Fremdfinanzierung – zum Beispiel über Bankkredite – einzubeziehen. Das Fondskapital dient dann den Kreditgebern als Risikopuffer und ist wesentliche Voraussetzung für die Kreditvergabe. Die Fondsinitiatoren erweitern bei diesem Modell ihrer Kapitalbasis zweifach – zum einen durch das Beteiligungskapital der übrigen Teilhaber, zum anderen durch das aufgenommene Fremdkapital. Mit einer begrenzten eigenen Kapitalbasis kann so das Finanzierungsvolumen des Projektes deutlich erweitert werden. Mit diesem Vorgehen sind Chancen, aber auch Risiken verbunden. Da für die Kreditfinanzierung

Anfallende Zinsverpflichtungen reduzieren die Eigenkapitalrendite der Investoren überproportional wenn die Objektrendite niedriger als die Kreditzinsen ausfallen. Im umgekehrten Fall lässt sich die Eigenkapitalrendite nach oben ‚hebeln‘. Man spricht hier vom Hebel- oder Leverageeffekt.

Kostenbestandteil: Einwerbungskosten

Ein geschlossener Immobilienfonds als Finanzierungsmodell rechnet sich meist erst bei größeren Immobilienvorhaben. Möglichen Vorteilen durch die Erschließung zusätzlicher Kapitalquellen und die Erweiterung der Finanzierungsbasis steht nämlich auch ein Nachteil gegenüber. Die Kosten für die Kapital-Einwerbung sind relativ hoch, sie liegen nicht selten bei 15 bis 20 Prozent des geworbenen Kapitals.